MoneyTalks: Der Traum vom Eigenheim – und was du darüber wissen solltest

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Der Traum vom Eigenheim – und was du darüber wissen solltest

Was kostet ein Haus in der Schweiz? Was ist bei der Planung für den Kauf zu beachten? Tipps und Anregungen, wie du dir deinen Traum vom Eigenheim erfüllen kannst.

Olga Miler

2019 lebten über 30% der Privathaushalte in der Schweiz in einem Wohneigentum (BFS, 2021), jedes zweite davon ist ein Einfamilienhaus. Laut der Wohntraumstudie 2020 wünschen sich zwei Drittel der in Mieterschaft lebenden ein Wohneigentum. Dabei sind die wichtigsten Gründe günstigere Wohnkosten (47%), Gestaltungsfreiraum (39%) und Absicherung im Alter (38%). Bei hohen Mietkosten und tiefen Hypothekarzinsen scheint es naheliegend, dass sich viele von uns mit dem Wunsch nach einem Eigenheim beschäftigen.

Für die meisten von uns ist der Kauf eines Eigenheims eine grundlegende und oft lebensprägende Entscheidung. Mich hat interessiert was dran ist am Traum von den eigenen vier Wänden und ob es Wege gibt, schneller ans Ziel zu kommen.

Hier einige Fakten und Tipps, die helfen können, wenn du dich mit dem Gedanken beschäftigst, dir deinen Traum zu erfüllen.

Was kostet Wohneigentum in der Schweiz?

Gemäss hausinfo.ch kostet ein Einfamilienhaus in der Schweiz im Durchschnitt 1'050'000 Franken und eine Eigentumswohnung ca. 7’400 Franken pro Quadratmeter. Allerdings gibt es grosse regionale Unterschiede, so kostet ein Haus in Zürich ca. 3 Mio. Franken und der Quadratmeter-Preis für Eigentumswohnungen in Genf liegt bei stolzen 14'290/m2.

Trotzdem ist gemäss Studien die Nachfrage im Jahr 2020 gestiegen, besonders in Gebieten abseits der Zentren. Mit zunehmenden Home-Office-Möglichkeiten haben viele ihren Suchradius vergrössert. Für einen aktuellen Vergleich der Wohnmarktpreise kann dieser Rechner nützlich sein.

Welche Immobilien sind gefragt?

Gemäss der Wohntraumstudie 2020 wünschen sich 45% der Schweizerinnen und Schweizer eine ländliche Wohnumgebung. Das sind 4% mehr als bereits heute auf dem Land wohnen, zudem wollen 8% der Mietenden, die heute in der Stadt wohnen, raus aufs Land (5%) und in die Agglomeration (3%). Die beliebteste Wohnform ist das frei stehende Einfamilienhaus, 60% der 25-30 Jährigen und 45% der Mietenden träumen von einem eigenen Haus.

Wie kannst du dein Wohneigentum finanzieren?

Laut der Studie Finanzierung von Wohneigentum für Familien sparen Schweizer Eltern im Durchschnitt 8 Jahre, bis sie sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus leisten können. Die Immobilie wird oft aus mehreren Quellen finanziert: In der Deutschschweiz sind 48% des eingesetzten Eigenkapitals vom Sparkonto (Romandie 33%), 21% kommen von der Verwandtschaft (Romandie 27%), 13% aus Guthaben der dritten Säule (Romandie 7%) und 10% sind Pensionskassenvorbezüge (Romandie 18%).

Miete oder Kauf?

Mit diesem Rechner kannst du ausrechnen bis zu welchem Kaufpreis im Vergleich zu deiner jetzigen Miete es sich lohnt, das Wohneigentum zu erwerben.

Illustratives Beispiel:

Wer heute 2'500 Franken Miete zahlt und eine 1. Hypothek mit 10 Jahren Laufzeit für 0,75% und eine 2. Hypothek mit 2,25% aufnehmen könnte, fährt mit einem Eigenheim bis zu 1'000’000 Franken gemäss Rechner besser und müsste ein Eigenkapital von 200'000 Franken mitbringen. Selbstverständlich gibt es da noch viele Variablen wie Grenzsteuersatz, Jahre bis zur Pensionierung etc. aber so kriegst du einen Anhaltspunkt.

Wieviel Kapital musst du haben?

• Für das Wohneigentum benötigst du i.d.R. mindestens 20% der Bau- oder Kaufsumme als Eigenkapital.·
• Bis zu 10% des Verkehrswertes kannst du aus der Vorsorge finanzieren. Beim Vorbezug gibt es eine Reihe von Dingen zu beachten, z.B. kannst du die Pensionskasse pfänden oder auszahlen lassen was Einfluss auf die Leistungen haben kann, steuerliche Aspekte sind zu berücksichtigen etc. Es lohnt sich, dies mit einer Beratung individuell berechnen zu lassen.
• Die 1. Hypothek wird in der Regel und je nach Anbieter bis max. 65-70% des Verkehrswertes verliehen. Wenn dies nicht ausreicht, hast du die Möglichkeit, eine 2. Hypothek aufzunehmen, diese hat i.d.R. einen um 0,5-1% höheren Zinssatz und auch eine Amortisationspflicht.
• Für die Finanzierung musst du ein Einkommen vorweisen, welches genügende Tragfähigkeit hat, i.R. gehören dazu die Zinszahlungen, Unterhalts- und Nebenkosten und die Amortisation. Die meisten Anbieter setzten die Tragbarkeitsgrenze bei 33% des Einkommens.
• Nicht zu vernachlässigen sind die Kaufnebenkosten, welche je nach Kanton bis zu 5% ausmachen können und von dir bezahlt werden müssen.

Zur Berechnung gibt es verschiedene Hypothekenrechner. Für die Tragfähigkeit des Einkommens rechnen viele Banken nicht mit den gegenwärtig tiefen Hypothekarsätzen, sondern mit 5%.

Als illustratives Beispiel:

Für eine Immobilie mit Kaufpreis 1'000'000 Franken und Eigenmitteln von 200'000 müsstest du gemäss einem einfachen Bankrechner mind. ein Einkommen von 160'000 Franken im Jahr haben.

Wer gerne ausrechnen möchte, wie teuer die Immobilie beim gegenwärtigen Einkommen sein kann, hier ein praktischer Rechner dazu.

Sparen oder investieren?

Da der Kapitalbedarf für ein Einfamilienhaus schnell 150’000-200'000 Franken betragen kann, kann es dauern, bis dein Traum Wirklichkeit wird. Wer schneller zum Ziel kommen möchte, sollte prüfen, ob es nicht Sinn machen könnte, das Geld nicht nur auf dem Sparkonto anzusparen, sondern mit einem passenden Risikoprofil anzulegen - illustratives Beispiel (ohne Inflation und Kosten):

• Bei einem gemäss BFS durchschnittlichen Sparbetrag von 1'500 Franken pro Monat eines Schweizer Haushaltes und 0% Sparzinsen bräuchte dieser ungefähr 11 Jahre, um die Eigenmittel von 200'000 Franken für ein Einfamilienhaus mit Kaufpreis von 1'000'000 Franken zu ersparen.
• Würde man die gleiche Summe anlegen und 5% erwirtschaften, dann käme der Haushalt bei gleichen Beträgen bereits nach 9 Jahren ans Ziel. Die Anlage ist aber mit entsprechendem Marktrisiko verbunden, vor allem in Bezug auf den Zeitpunkt, zu dem man das Geld beziehen will.

5 Dinge, die für den Immobilienkauf beachten solltest

Da beim Kauf einer Immobilie viele Sachen zu berücksichtigen sind, lohnt sich sorgfältige und frühzeitige Planung; einige Eckpunkte, die du klären solltest, sind:

• Ziele und Zweck: Wofür ist deine Immobilie und welche Bedürfnisse sollte sie heute und in der Zukunft erfüllen?
• Lage: Wo soll die Immobilie sein und wie ist die erwartete Wertentwicklung an diesem Standort?
• Welche Art von Immobilie möchtest du kaufen: Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum? Je nachdem, wofür du dich entscheidest, sind andere Faktoren zu berücksichtigen, bei einem Stockwerkeigentum spielen z.B. auch der Erneuerungsfonds, Verwaltung, Miteigentümer, Nebenkosten etc. eine Rolle.
• Finanzierung: Wie finanzierst du den Kauf und den Unterhalt, wie kannst du Vorsorgegelder und allenfalls Anlagen optimal nutzen? Welche Steuern kommen auf dich zu? Wie wirkt sich dein Vorsorgebezug auf deine zukünftige Vorsorgeleistung aus, welche Hypothek kommt für dich infrage usw.? Gute Beratung ist hier gut investiertes Geld, um Fehler zu vermeiden.
• Qualität und Preis deines Wunschobjekts: Hast du dein Wunschobjekt gefunden, ist es wichtig zu wissen, in welchem Zustand es sich befindet, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist (schätzen lassen), der erwartete Wiederverkaufswert und auch ob die Immobilie zukunftsträchtig ist, z.B. neuen Standards für Energieversorgung etc. entspricht.

Einer der häufigste Fehler sind Überhand nehmende Emotionen, die zu übereilten Fehlkäufen oder finanziellen Engpässen führen können, da man Unterhalt oder die Hypothek nicht tragen kann, wenn sich bspw. die Lebensumstände ändern. Wie diese Beispiele zeigen, ist in der Schweiz ein Eigenheim eine grosse Investition, die für viele von uns mit einigen Hürden verbunden ist, und gute Planung benötigt.

Wie seht ihr das und welche Erfahrungen habt ihr gemacht?

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Olga Miler ...

... war über zehn Jahre in verschiedenen Funktionen bei der UBS tätig, unter anderem hat sie dort das Frauenförderungsprogramm und den UBS Gender ETF aufgebaut. Jüngst gründete sie das Start-up SmartPurse, eine Plattform, auf der sie digitale Kurse und Workshops zum Thema Finanzen für Frauen anbietet. Letztes Jahr schrieb Miler den watson-Blog «Frauen und Geld» und wird uns dieses Jahr mit «MoneyTalks» an ihrer Expertise teilhaben lassen.